RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATOS LOCATÍCIOS EM TEMPOS DA COVID-19

Diante da disseminação da COVID-19, que obrigou o Governo a adotar medidas para enfrentamento da crise econômica, notadamente com decretação do estado de calamidade pública (Decreto Legislativo 6/20), fechamento do comércio não essencial, muitas pessoas (físicas ou jurídicas), passarão a enfrentar questões de ordem financeira, especialmente quanto ao pagamento dos aluguéis dos imóveis locados.

Com a proibição de abertura de estabelecimentos em diversos segmentos, as empresas passaram a enfrentar queda abrupta do seu faturamento ou até mesmo zerá-lo, bem como a ter dificuldades de honrar com o pagamento de salários, fornecedores e notadamente do aluguel.

Da mesma forma, em decorrência da redução salarial adotada por boa parte das empresas e até mesmo dispensas de trabalhadores de vários setores, boa parte dos locatários reivindicam a redução ou abatimento do valor locatício.

Diante deste cenário, pergunta-se: Há possibilidade de revisão dos contratos locatícios? Entendo que sim.

Não é de agora que vivenciamos em nosso ordenamento jurídico a relativização do princípio do pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória do contrato), de modo a admitir a possibilidade de revisão judicial do contrato em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem onerosidade excessiva a uma das partes.

A chamada teoria da imprevisão está disciplinada no Código Civil brasileiro, especialmente, em seus artigos 317 e 480:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

(...)

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

A crise econômica trazida pelos efeitos da COVID-19 atinge todos indistintamente, já que advém de algo inusitado, surpreendente, imprevisível; fazendo com que o cumprimento do contrato por parte de uma das partes - tal como ajustado inicialmente – necessite de revisão equitativa para que se mantenha o equilíbrio contratual.

Vale lembrar que nosso ordenamento jurídico entende ser a revisão contratual uma medida excepcional, como entendemos ser o momento que vivenciamos hoje.

Recomenda-se razoabilidade e boa-fé entre locador e locatário.

Portanto, diante do fato imprevisível (COVID-19) que acarrete disparidade entre as obrigações originariamente assumidas, entendemos ser o caso de revisão ou redução do valor locatício, durante a vigência do contrato, ou ainda de forma temporária, enquanto durar a pandemia e seus efeitos.

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